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[부동산 전문가 김홍철 박사의 ‘부테크’] "오피스텔 관리비 제대로 지출하기 : 투명하고 똑똑하게 절감하기"

1. 들어가면서

 

오피스텔 관리비는 공용부분의 유지, 보수, 개량 등을 위하여 소유자에게 징수하는 필수적 비용이다. 적절한 관리비 지출은 건물의 물리적 가치를 유지하고, 더 나아가 부동산 가치를 증진시키는 데 중요한 역할을 담당한다. 반대로, 과도한 관리비 징수는 소유자의 경제적 부담을 증가시킬 뿐만 아니라, 높은 관리비가 오피스텔 매수심리를 저하시켜 결국 부동산 가치를 저하시킬 수 있다.

 

오피스텔 관리비를 경제적으로 지출하기 위해서는 준비단계에서 적법・유효한 기준이 마련되어야 하고 실현 단계에서 최적화된 관리 시스템이 작동되면서 최종 단계에서는 불량채권을 최소화해야 한다. 오피스텔의 모든 소유자와 점유자들이 최적화된 관리 시스템의 설계자 또는 수행자일 필요는 없다. 다만, 최적화된 관리 시스템이 작동되기 위한 최소한의 필수적 정보를 이해하는 순간, 투명하고 똑똑한 관리비 지출이 시작된다.

 

2. 오피스텔이란?

 

1) 오피스텔의 정의

 

오피스텔의 어원은 "오피스(Office)"와 "호텔(Hotel)"의 합성어이다. 오피스텔은 도시화가 진행되면서 업무 공간과 주거 공간의 수요를 동시에 충족시키기 위해 개발된 형태의 건축물로 사무실과 주거 공간의 기능을 동시에 갖추고 있다. 현재, 오피스텔은 업무를 주로 하며 분양 또는 임대용 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부 고시(오피스텔 건축기준)에 적합한 것을 말한다. 2024년 2월 23일부터 시행 중인 오피스텔 건축기준에 따르면 오피스텔은 최대 120㎡의 전용면적까지 온돌, 온수 온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방 시설을 설치할 수 있도록 개정되면서 오피스텔의 생활 편의성을 증진시키고 있다.

 

2) 오피스텔의 연혁 및 특성

 

1988년 3월 1일 이전에는 건축법 시행령에 따라 오피스텔은 업무시설로 분류되어 주거용으로 사용하는 것은 불법이었다. 1988년 3월 1일부터 오피스텔의 각 개별실에 일부 주거를 할 수 있도록 법이 개정됐다.

오피스텔에 관한 법규는 단순한 건축 및 운영 규제를 넘어 경제 정책의 한 수단으로 활용되기도 했다. 경기 활성화가 필요한 경우에는 부동산 시장의 수요 촉진과 도시 지역의 주거 공간 부족문제를 해결하기 위하여 주거용 기능을 확대했다. 반면, 경기 과열 시에는 부동산 시장의 과열을 방지하고 주거와 상업공간의 균형을 위해 업무용 면적 비중을 확대했다.

 

3. 오피스텔 시장 전망

 

우리나라는 저출산과 고령화 사회로 진입하면서 여러 분야에서 변화를 겪고 있습니다. 그중에서도 1인 가구 및 1세대 가구의 급증은 두드러진 현상이다. 통계청 데이터에 따르면 2022년을 기준으로 오피스텔 가구수는 771,385가구에 이르며, 이들 가구의 총 가구원 수는 약 112만명에 이르고 있다.

 

주거와 업무 공간의 경계가 모호해지는 현대사회에서 오피스텔은 부동산 시장에서 중요한 비중을 차지하고 있다. 특히, 도심 생활을 선호하는 젊은 직장인과 독립을 추구하는 노년층의 증가가 공급과 수요 확대를 주도하고 있다. 2024년 2월 23일, 오피스텔에서 발코니 설치를 금지하는 조항이 삭제되면서 주거용 오피스텔 시장이 더욱 성장할 것으로 예상된다.

 

4. 똑똑한 관리의 필요성

 

오피스텔은 접근성, 공간 효율성, 경제적 효율성, 편리성 등의 장점으로 젊은 직장인과 노년층을 대상으로 수요가 많은 부동산 유형중 하나이다. 젊은 직장인과 노년층은 종종 불안정한 소득을 가지고 있어, 효율적이고 투명한 관리비 분배와 사용이 매우 중요하다. 또한, 경제 상황이 어려워질수록, 관리비의 투명성과 효율성을 보장하는 것은 오피스텔의 가치를 높이는 결정적인 요소가 될 수 있다. 똑똑하게 관리된 비용은 투자자와 거주자에게 높은 신뢰를 제공하며, 부동산의 가치를 유지하고 증가시키는 데 중요한 역할을 한다. 이러한 관리는 부동산의 장기적 가치를 보호하고, 오피스텔을 더욱 매력적인 투자 대상으로 만들게 된다.

 

5. 똑똑한 관리의 토대

 

1) 오피스텔 관리에 적용되는 법령 이해의 중요성

 

오피스텔의 부동산 가치는 위치, 공급과 수요, 경제상황, 법적 규제, 물리적 특성 등 다양한 요소에 의해 결정된다. 이 중 물리적 특성은 건물의 상태를 유지하고 개선함으로써, 직접적으로 거주자의 삶의 질과 부동산 가치에 영향을 미친다.

 

오피스텔과 같이 하나의 건축물 내에 독립된 공간의 소유권이 다수의 소유자에게 분산되어 있는 건축물을 집합건물이라 한다. 집합건물은 소유권이 하나인 건축물보다 복잡한 관리비용 분배, 보관 및 사용과정을 필요로 한다. 이러한 과정에서 발생할 수 있는 분쟁, 의사결정 지연, 책임회피 등을 최소화하기 위해서는 관리비용의 분배, 징수, 보관, 및 사용에 관한 명확한 기준이 필요하다. 이 기준은 오피스텔 관리에 적용되는 법령을 기반으로 마련되어야 투명하고 똑똑한 관리를 보장할 수 있다다.

 

2) 오피스텔에 적용되는 법령

 

오피스텔은 사용 목적에 따라 업무용 또는 주거용으로 활용될 수 있으며, 주거용으로 사용될 경우 공동주택과 유사한 내부 구조와 독립된 주거 공간을 갖추게 된다. 이 때문에 오피스텔, 특히 주거용 오피스텔의 경우에는 공동주택관리법에 따른 관리규약과 의결기구를 구성하여 공동주택 관리와 유사한 방식으로 관리되는 경우가 많다. 그런데, 오피스텔은 주거전용으로 사용되는 경우라고 하더라도 공동주택관리법이 아닌 집합건물법에 따라 관리되어야 한다. 집합건물법은 관리규약의 동의 기준, 관리위원 자격요건, 관리인 선임방법 등에서 공동주택관리법과는 다른 규정과 절차를 규정하고 있다. 이러한 법적 차이를 명확히 이해하는 것은 오피스텔의 효과적인 관리를 보장하고, 장기적으로 부동산 가치를 유지하며 투자 수익을 최적화하는 데 필수적이다.

 

6. 오피스텔 관리비 똑똑하게 절감하는 기초단계

 

가. 오피스텔 관리의 핵심 3요소 이해

 

1) 규약에 대한 이해: 규약은 관리비의 분배, 사용 등 집합건물 관리의 기본적인 틀을 제공합니다. 각 건물의 특성에 맞게 규약을 제정하고 이해하는 것은 관리의 기준을 명확히 하고, 모든 소유자 및 거주자에게 공정함을 보장하는 데 필수적이다.

 

2) 관리단 집회의 중요성: 관리단 집회는 소유자들의 의견을 직접 듣고 중요한 결정을 내리는 과정에서 중추적인 역할을 한다. 관리단 집회를 효과적으로 운영하는 능력은 관리의 투명성을 유지하고, 소유자들의 참여와 만족도를 높이는 데 중요하다.

 

3) 관리인의 역할: 관리인은 규약과 집회에서 결정된 사항을 실제로 집행하며, 관리비용을 분배하고 징수하면서 관리단을 대표하여 재판상 행위 등을 수행한다. 관리인의 역할과 책임을 명확히 이해하고, 이를 효율적으로 수행할 수 있는 관리인을 선임하는 것은 건물 관리의 질을 결정짓는 요소이다.

 

나. 우수한 관리직원을 선임

 

오피스텔 관리책임자를 채용하는 과정에서, 관리기준에 대한 이해도와 구체적인 실행계획을 평가하는 것이 중요하다. 오피스텔은 집합건물법의 적용을 받으며, 이는 공동주택 관리에 적용되는 공동주택관리법과는 다른 규정과 절차를 규정하고 있다. 따라서, 오피스텔 관리자는 이러한 차이를 충분히 이해하고, 집합건물법을 바탕으로 제정된 관리규약과 관리단 집회 결의에 따라 관리비용을 투명하고 효율적으로 관리할 수 있어야 한다. 따라서, 오피스텔에서 우수한 관리자의 기본 소양은 집합건물법의 이해에 있다. 우수한 관리자는 자신의 이해도를 바탕으로 구체적인 관리 실무 계획을 제시할 수 있어야 하며 실질적인 문제 해결 능력과 실행력을 갖추어야 한다.

 

다. 정보 제공

 

결론적으로, 소유자들에게 오피스텔 관리의 핵심 3요소에 대한 정보 제공이 가장 중요하다. 소유자들이 관리 기준을 이해하게 된다면, 그 기준 이상의 관리자들을 선발하려 할 것이고, 이는 관리지원자들이 그 기준을 충족하기 위해 사전에 지식습득 노력을 하게 만든다. 결과적으로, 우수한 관리자들을 양성하는 효과를 얻게 될 것이다.

소유자가 이 세 가지 핵심 요소를 정확히 이해하고, 이 핵심 요소를 수행할 수 있는 사람을 관리단 대표자 및 관리직원으로 선임하려는 노력이 오피스텔 관리를 바꾸게 될 것이다. 소유자들의 선임 기준이 명확해 지게 되면 후보자들은 기 기준을 충족하기 위해 사전에 관련 지식을 습득하기 위한 노력을 하게 될 것이다. 이는 우수한 관리자를 선발하는 기준 제공 외에도 관리자로 하여금 더 높은 전문성을 갖추도록 동기를 부여할 것이다. 이러한 접근은 건물 관리의 전문성을 높이고, 모든 관계자가 만족할 수 있는 결과를 만드는 데 기여할 것이다.

 

7. 예상효과

 

소유자들이 오피스텔 관리의 핵심 3요소를 이해하고, 이를 대표자 및 관리자 선임에 반영하려는 노력을 기울이게 된다면 다음과 같은 효과가 예상된다. 첫째, 관리비 절감을 통해 오피스텔 소유자와 점유자의 경제적 부담이 줄어들어, 장기적으로 부동산의 운영 비용 효율성이 향상된다. 둘째, 투명하고 공정한 관리 시스템의 도입은 입주자들의 만족도를 크게 향상시키며, 이는 공실률을 감소시켜 소유자들의 추가 부담을 예방하게 될 것이다. 마지막으로, 오피스텔의 전반적인 관리 품질이 향상됨에 따라, 부동산 가치가 자연스럽게 증대되며, 이는 장기적인 투자 가치 증진으로 이어진다. 이와같이 오피스텔 관리의 최적화는 단순한 비용 절감을 넘어서 소유자와 점유자 모두에게 실질적인 이익을 제공하며, 부동산 시장에서의 경쟁력을 강화하는 핵심 요소로 작용한다.

 

8. 결론

 

오피스텔 관리의 핵심 3요소—규약의 이해, 관리단 집회의 중요성, 그리고 관리인의 역할과 책임에 대한 깊은 인식—에 대한 소유자들의 이해는 개별 오피스텔 소유자들의 이익을 보호하는 것은 물론, 관리비 분쟁의 예방과 건물의 수명을 증대시키는 등 사회적 비용을 절감하는 효과를 기대할 수 있다. 핵심 3요소에 대한 명확한 정보 제공과 교육은 오피스텔 관리를 효율화하고, 오피스텔 부동산 시장의 건전성을 유지하는 데 큰 역할을 할 수 있을 것이다.

 

 

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